Hướng vào trung tâm

Bên cạnh lượng khách thuê mới, thị trường văn phòng cho thuê đang ghi nhận xu hướng dịch chuyển khách thuê giữa các tòa nhà văn phòng hạng A, B và C, từ các tòa nhà cũ sang các tòa nhà mới để có vị trí tốt hơn và giá thuê hấp dẫn hơn.

Theo nghiên cứu thị trường của công ty Colliers International, nhiều công ty đã ký hợp đồng thuê mới văn phòng cách đây 2-3 năm đang cân nhắc phá vỡ hợp đồng cho thuê hiện tại và chịu phạt để ra khỏi tòa nhà hiện tại và chuyển đến những tòa nhà hạng A và B mới vì giá thuê cạnh tranh hơn, trang thiết bị cũng tốt hơn.

Chẳng hạn như tòa cao ốc Bitexco Financial Tower năm 2011 cũng thu hút 2 khách thuê lớn là adidas và Samsung với diện tích thuê đáng kể. Bên cạnh tầng trệt làm khu trưng bày, bán sản phẩm, adidas còn thuê nguyên một tầng trong tòa nhà đặt văn phòng công ty. Còn Samsung cũng chuyển văn phòng từ một tòa nhà trên đường Nguyễn Du để đến thuê ba tầng trong tòa nhà này làm trụ sở văn phòng của mình.

Thực tế cho thấy giá văn phòng cho thuê đã giảm hơn phân nửa so với thời điểm cách đây 3 năm, với giá thuê trung bình cho cao ốc hạng A dao động từ 672.000 – 903.000 đồng/mét vuông (32-43 đô la Mỹ), hạng B từ 294.000-672.000 đồng/mét vuông (14-32 đô la Mỹ) và hạng C từ 210.000 - 525.000 đồng/mét vuông (10-25 đô la Mỹ).

Với 283 cao ốc văn phòng ở tất cả các phân hạng, thị trường văn phòng cho thuê tại TPHCM đang có nguồn cung khoảng 1,8 triệu mét vuông sàn. Theo nghiên cứu thị trường của công ty CB Richard Ellis Vietnam (CBRE), thị trường ghi nhận tỷ lệ thực thuê mới trong năm 2011 chỉ hơn 150.000 mét vuông, giảm đáng kể so với mức 220.000 ghi nhận năm 2010.

Bình luận về xu hướng thị trường, ông Chris Currie, Giám đốc bộ phận văn phòng cho thuê của CBRE, cho rằng xu hướng giảm giá đang đưa mức giá văn phòng cho thuê về mức hợp lý hơn, tạo điều kiện cho nhiều công ty quay trở lại khu vực trung tâm.

Để thu hút khách thuê, giới chủ đầu tư đang rất chủ động đưa ra ra những khuyến mại tốt như thời gian thuê miễn phí dài hơn và hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ chi phí trang bị, xóa bỏ các khoản phạt do hủy hợp đồng sớm.

Ở thời điểm mà giá văn phòng cho thuê lên hơn 50 đô la Mỹ/mét vuông ở khu vực trung tâm thì chi phí thuê mặt bằng là một gánh nặng tài chính cho nhiều công ty, và thị trường cũng đã chứng kiến nhiều công ty lớn chuyển văn phòng ra các khu vực vùng ven, nơi giá thuê chỉ khoảng 15 đô la Mỹ/mét vuông.

Nhưng, hiện giá thuê giảm đang tạo điều kiện cho khách thuê chuyển từ nhà phố vào các tòa nhà văn phòng. Không nêu tên cụ thể, ông Currie cho biết một số công ty hoạt động trong lãnh vực tài chính đang tìm cơ hội quay lại khu vực trung tâm.

Hiện giá thuê giảm đang tạo điều kiện cho khách thuê chuyển từ nhà phố vào các tòa nhà văn phòng. (Ảnh minh họa).

Thị trường vẫn là của người thuê

Nhìn vào số lượng các dự án đang xây dựng, Colliers International dự báo nguồn cung văn phòng cho thuê tại TPHCM sẽ tăng lên đến 2,2 triệu mét vuông vào năm tới. Trong đó, tổng nguồn cung của văn phòng hạng A khoảng 720.000 mét vuông thuộc các dự án như Times Squares, M&C Tower, Eden A, Vietcombank Tower và một số dự án khác.

Tuy nhiên, nhiều khả năng thị trường sẽ có khoảng trống về nguồn cung kể từ sau năm 2012 bởi rất nhiều dự án cao ốc văn phòng hoãn kế hoạch xây dựng vì nhiều lý do. Chỉ cần dạo quanh khu vực trung tâm như đường Nguyễn Huệ hay Lê Lợi cũng có thể thấy nhiều dự án vẫn còn là khu đất đang được tạm sử dụng làm bãi giữ xe.

Theo CBRE, trong số 20 khu đất vàng tại TPHCM mới chỉ có 2 dự án hoàn thành trong đó có tòa nhà Vincom Center, 2 dự án khác là Eden A và Ben Thanh Towers đang xây dựng, còn 16 dự án còn lại chưa có động tĩnh gì.

Với nguồn cung hiện nay, giới quan sát thị trường cho rằng năm 2012 sẽ vẫn là thị trường của khách thuê và các chủ tòa nhà sẽ phải tiếp tục đối mặt với khó khăn và phải đưa ra những ưu đãi để thu hút khách thuê tiềm năng.

Ông Currie của CBRE nhận định rằng một khi khoảng trống nguồn cung trên thị trường xuất hiện sẽ tạo điều kiện cho giới chủ đầu tư thay đổi chiến lược cho thuê của mình, và rất có thể cục diện thị trường trong 12 tháng tới sẽ thay đổi.