Khi tiền bốc hơi

Buổi tổng kết thị trường bất động sản Hà Nội quý 4/2011 của Savills Việt Nam diễn ra trong bầu không khí trầm lặng. Nhà đầu tư, chủ đầu tư vẫn tham dự khá đông và dường như họ đã biết trước nội dung bản báo cáo sẽ vẫn tiếp tục nhấn sâu thêm nốt nhạc buồn vốn đã kéo dài suốt từ đầu quý 2 của năm 2011 đến giờ. Nhưng họ tới có lẽ cốt để ngóng trông dù chỉ là chút tia hy vọng sáng sủa sắp tới.

Giám đốc Nghiên cứu thị trường của Savills Trần Như Trung khuyên mọi người cần phải bình tĩnh nhìn ra thị trường xung quanh như Trung Quốc, Mỹ, Nhật, châu Âu… để thấy rằng không phải chỉ bất động sản Việt Nam gặp khó. Ông Trung cũng đưa ra một nghiên cứu tin cậy để trấn an rằng, nguồn cầu bất động sản trong nước sắp tới tăng lên đáng kể. Nhưng chừng đó vẫn chưa đủ kéo giãn những khuôn mặt đăm chiêu.

Quả khó mà vui được khi số liệu thống kê cho thấy giá giảm ở tất cả các phân khúc, địa bàn, một vài phân khúc hầu như không có giao dịch, tính thanh khoản quá yếu; tỷ lệ trống văn phòng cho thuê, căn hộ dịch vụ tăng cao kỷ lục từ trước tới nay. Có đến 66.000 căn hộ chung cư đang rao bán trên thị trường, trong khi lại sắp thêm gần 39.000 căn nữa đang trực chờ tung ra thị trường trong 3 năm tới. Con số này chắc chắn khoét sâu thêm nỗi lo sợ ế thừa chung cư vốn âm ỉ lâu nay… Tất cả phản ánh thực tế tàn nhẫn rằng, những đồng tiền xương máu đang lũ lượt bốc hơi theo đủ cách.

Mới đây, một đại gia lẫy lừng trong làng bất động sản đã chia sẻ trong chốn thân tình rằng, những khó khăn trong năm 2011 đã vượt xa mọi dự báo và dự kiến của doanh nghiệp. Ngay như tập đoàn của ông thuộc loại sừng sỏ, tầm cỡ nhất nhì Việt Nam mà cũng cảm thấy chật vật. Ông cũng thừa nhận doanh nghiệp của mình đã "nhanh chân" và phần nào gặp may nên mới theo nổi kế hoạch đề ra. Năm rồi sóng gió ập tới từ mọi hướng, doanh nghiệp của ông bị đồn thiếu nợ tới 20 ngàn tỷ đồng, phải bán cả tài sản để trả nợ. Ông đã phải trực tiếp giải trình với Thủ tướng về việc này.

Vị đại gia nọ phân trần, thực ra trong con số nợ 20 ngàn tỷ, khách hàng nợ tập đoàn tới hơn 12 ngàn tỷ, khoản vay của doanh nghiệp chỉ khoảng trên 7 ngàn tỷ. Ông tâm sự: "Doanh nghiệp làm ăn thì chuyện vay nợ hay chiếm dụng vốn của nhau cũng là chuyện hết sức bình thường. Anh có thực lực để trả nợ hay không mới là điều quan trọng. Chỉ trong năm nay người ta còn đồn tôi chết tới 4 lần. Lần thì rơi máy bay, lần lâm nạn ở nước ngoài, rồi lại chết vì ung thư. Tôi quá mệt mỏi vì những lời thị phi kiểu như vậy, lắm lúc cũng nghĩ hay là mình làm ít đi, dành thời gian chơi bời cho sướng cái thân. Nhưng rồi ngẫm kỹ lại thấy, nếu mình buông thì tương lai sau này có gì để lại cho con cháu, cho đất nước?"

Vào lúc cơn say đầu tư bất động sản dâng cao, hiếm có doanh nghiệp bất động sản nào đủ sự lạnh lùng để chối từ những cơ hội gặt hái siêu lợi nhuận. (Ảnh minh họa).

Ai mua dự án không, tôi bán?

Vào lúc cơn say đầu tư bất động sản dâng cao, hiếm có doanh nghiệp bất động sản nào đủ sự lạnh lùng để chối từ những cơ hội gặt hái siêu lợi nhuận. Việc kiếm tiền quá dễ trong thời gian ngắn khiến hình thành tâm lý phổ biến rằng, cứ nhảy vào bất động sản là ăn, càng nhiều dự án càng tốt, cộng thêm quy trình quản lý lỏng lẻo, dễ dãi với quy định chủ đầu tư chỉ cần có 20% vốn tự có trong tổng vốn đầu tư của dự án là sẽ được ngân hàng cấp tín dụng đã kích thích làn sóng chạy đua lập dự án. Khi dự án triển khai rồi, doanh nghiệp lại ôm chính hồ sơ dự án đó đến ngân hàng thế chấp vay tiền để tiếp tục ném vào các dự án bất động sản khác. Thậm chí một hồ sơ dự án có thể gửi vào dăm bảy nhà băng để vay tiền, và quả bóng bất động sản cứ thế phình to.

Lại nữa, phần lớn chủ đầu tư chỉ hăm hở nhảy vào phân khúc bất động sản cao cấp bởi nó hợp với cơn bốc đồng của giới đầu cơ chuộng đẳng cấp, diện tích lớn, giá cao, lợi nhuận thu về đậm. Khi thị trường hừng hực khí thế, doanh nghiệp dễ dàng bán được sản phẩm, thu hồi vốn để trả ngân hàng và đầu tư tiếp. Đến khi thị trường đóng băng, giới đầu cơ thứ cấp tháo chạy hoặc cũng đang lê lết thì các chủ đầu tư trót trong đường đua dự án thực sự rơi vào cơn ác mộng.

Gần đây, một doanh nghiệp than thở rằng, dạo trước trót nghe tư vấn của một đơn vị khá tên tuổi nên thiết kế quy mô, cấp độ sản phẩm thật hoành tráng. Đến nay, không nói ai cũng biết là căn hộ cao cấp thừa ê hề, mở bán từ rất lâu rồi đến nay mới bán được khoảng 20%. Với việc tín dụng tiếp tục bị thắt chặt, lãi suất cao ngất ngưởng như hiện nay, doanh nghiệp như ngồi trên lửa. Doanh nghiệp này ngỏ ý nhờ giới thiệu đối tác nào quan tâm sẽ nhượng lại một phần dự án, kể cả chấp nhận lỗ để thoát khỏi sức ép từ các khoản nợ ngân hàng.

Đáng nói đây không phải trường hợp cá biệt để nói về tình cảnh dở khóc dở cười của nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Xu thế mua bán dự án được dự báo sẽ diễn ra mạnh trong thời gian tới khi nhiều đại gia hụt hơi đành đau đớn rời cuộc chơi. Tuy nhiên trao đổi với Doanh Nhân, Phó TGĐ Sông Đà -Thăng Long Nguyễn Đỗ Việt cho rằng, muốn bán dự án lúc này không phải chuyện dễ. Ông Việt nhận định chỉ có dự án nào dễ ăn, ít nhất cũng đã bán được khoảng 30-40% sản phẩm cho khách, mới được lọt vào tầm ngắm. Nghiệt ngã hơn, thói thường khi biết người bán đang như người chết đuối được cọc nên bên mua sẽ ép cho tới bến. Họ sẽ chỉ chấp nhận mua với giá khoảng 60-70% giá trị của dự án. Ông Việt còn cảnh báo khả năng bên mua sẽ áp dụng chiêu "ngâm", không chịu thanh toán cho chủ đầu tư mà trả thẳng tiền cho nhà thầu.

Có lần chia sẻ với người viết trước tình trạng thanh khoản thê thảm của thị trường khi tất cả đều bị chôn vốn, ông Trần Như Trung nửa đùa nửa thật bảo, có khi phải dùng cách lấy hàng đổi hàng để thị trường vận hành. Mấy tháng sau quả nhiên xảy ra chuyện một chủ đầu tư phía Nam đã thanh toán tiền công cho nhà thầu bằng căn hộ. Ông Nguyễn Đỗ Việt bật mí, thật ra cách làm này đã được ông áp dụng từ thời còn làm cho Tập đoàn Nam Cường và bây giờ ở Sông Đà - Thăng Long cũng vậy. Chẳng biết việc này có trở nên phổ biến hơn trong thời gian tới hay không? Theo cách nhìn của ông Việt, hiện đang là thời điểm ngàn năm không dễ kiếm để các doanh nghiệp, đại gia trường vốn có thể tung tiền ôm vào những bất động sản tiềm năng với giá cực rẻ mà giai đoạn trước khó mơ thấy.

Kinh tế Việt Nam đang vật lộn trong đợt tái cấu trúc được nhiều chuyên gia xem như cuộc đổi mới lần thứ hai. Tái cấu trúc nói nôm na là thay đổi, sự thay đổi về bộ máy tổ chức, con người, phương pháp quản trị, chiến lược và cả tư duy phát triển. Dù muốn hay không, các bộ phận cấu thành cơ thể nền kinh tế sẽ bị tác động lớn từ những thay đổi được tiên liệu là đầy khó khăn và đau đớn này. Bất động sản cũng không ngoại lệ. Vẫn có những doanh nghiệp bất động sản do viễn kiến tốt đã chủ động thay đổi từ trước khủng hoảng nhằm tránh rủi ro do "bỏ hết trứng vào một giỏ". Đáng tiếc, đa phần những thay đổi hiện thời lại mang tính bị động, khi bị người khác hoặc hoàn cảnh dẫn dắt thì cái giá phải trả thường rất đắt. Và chắc chắn với không ít người, trong nhiều năm nữa sẽ cảm thấy cơn ớn lạnh chạy dọc sống lưng mỗi khi nghe thấy cụm từ bất động sản.